不動産投資2016.06.17 2016.06.27 管理人

不動産投資で「失敗する人」と「成功する人」は何が違う！？成功している人が見ている”8つのポイント”【その1】

なぜ不動産投資で”失敗”したのか！？

　先入観で、不動産投資って失敗しないの？とか、怖くないの？と思っていませんか。それは何故でしょうか？

　ひとつは勉強不足のせいであり、物件選びに失敗してしまったせいであり、そして適切にアドバイスをしてくれる指導者がいないせいでもあります。

　1番よくある失敗例は、「不動産投資は節税対策になりますよ」「会社員の人は年収の10倍まで銀行が融資してくれますから、どんどん資産を増やしましょう」「今がお買い得です。今この物件を購入しないと、もう2度とこんないい物件に巡りあえないですよ」という不動産の営業マンの営業トークに乗せられて勢いで買ってしまうことです。

　自分の資金力以上の買い物をしてしまえば、ちょっとしたことで支払えなくなることがあります。「不動産投資で失敗してしまう大きな原因は、”自分の身の丈以上の投資をする”こと」なのです。

不動産投資の「常識」と「非常識」

不動産投資の「常識」とは？

●利回りはできるだけ高いものを買う

●ローンを活用して少ない自己資金で効率のいい投資をする

●地震対策のために物件を全国各地に分散させる

　こういう話を聞いたことがありませんか？これが不動産投資の常識だといわれることもありますが、本当でしょうか？

●利回りが高いということが本当に最優先か？

●少ない自己資金で効率のいい投資が本当にできるのか？

●自分が住んだことも土地勘もない場所に不動産を購入することのほうがリスクにならないか？

　ちまたでいわれている不動産投資の常識は、勝ち組大家さんから見ると非常識である場合も多いことを覚えておきましょう。

“何となく”始めると必ず失敗する！！

　勝ち組大家さんは最初から不動産投資で成功したと思いますか？実は、「ほとんどの大家さんが最初の1件目は失敗している」こと。また失敗例で1番多いのが、「”ワンルームマンション投資をしませんか”という、よくある電話営業で購入してしまったケース」です。

　何気なく買ってしまったワンルームマンション、だけど実際所有してみたらまったく儲からない、それどころか毎月赤字。ここではじめて「これではいけない。ちゃんと勉強しよう！」と目が覚めるのです。

　そこから始まる不動産投資の勉強の日々。不動産投資セミナーに出る。インターネットで物件を探す。不動産屋さんにコンタクトを取る。必死に勉強して真剣に行動した結果、2件目からは物件選びに成功し、利益が出る勝ち組大家さんへと成長するのです。

不動産投資で成功するために守らなければいけない”ポイント”

　さてここからが本番です。不動産投資で成功するためには、不動産投資の経験がなくても、知識が少なくても、それほど資金がなくても、実は大丈夫なんです！

　立派な不動産投資家になれるように、次項から解説する「不動産投資で成功するために守らなければいけない”ポイント”」をしっかりマスターしてください。

物件の選び方～初心者が選ぶべき物件とは！？～

すべては勉強！！小さな事から”コツコツ”始める！！

　不動産投資に限らず、何だって初めてトライすることは、わからないことばかりです。今まで経験したことがないのですから、わからなくて当たり前です。これから不動産投資を始める人は、まずは練習をするつもりで、小さな小さな金額の物件から始めてみましょう。

　「物件選びから契約、賃貸運営、そしてできれば売却まで、一連の手順を経験して、あれこれ十分に学んだら、さらに大きな物件を取得する段階に進む」ことが勝ち組投資家になれる1番の近道です。何事も最初は小さく、そして徐々に大きくしていくのが成功への鉄則です。

“区分所有マンション”から始める理由

　投資目的で購入する不動産にはいろいろな種類があります。それらを書き出してみると、大きく次の6種類になります。

①区分所有のマンション

②1棟のマンション

③1棟のアパート

④駐車場

⑤事務所ビル

⑥店舗ビル

　ほかにもこれらが入り混じった、店舗付きマンションや店舗兼事務所ビルなどもあります。

　この中から投資初心者が最初に選ぶべき物件は、「区分所有マンション」です。前項で少し触れましたが、「なぜ区分所有マンションが初心者向きかというと、管理が楽だから」です。毎月、管理費と修繕積立金さえ支払ってしまえば、建物に関してはあとはもう何もすることはありません。

　廊下の清掃やゴミ出しもすべてやってもらえます。あとは貸している部屋のことだけを考えればいいのです。

　また「物件が豊富に市場に出ている」こと、これも初心者が選ぶべきポイントになります。物件情報はインターネットで開示しているので、誰でも自分のほしい地域に予算内で思い描いていた物件を探すことができます。ところが、1棟建てのマンションやアパートの場合は、市場にあまり出てこないのが特徴です。

　なぜなら表に出てきた物件はうちうちで決まらない「魅力がないもの」というイメージが業界内、買主側にあるからです。1棟建ては業者間や知り合いでこっそりと決まってしまう場合が多いのです。つまり、その時に見つけた1棟建ての物件は、実はプロも上級者もやりすごした物件ということなのです。

区分所有マンションでの”部屋タイプ”を見極めるポイント！！

　区分所有マンションを選ぶ際に、もうひとつ大切な点があります。それは部屋のタイプです。部屋のタイプには単身者向けの1Kやワンルームのほか、ファミリー向けの2LDK、3LDKといったマンションがあります。では、この中で初心者が手を出すのに1番向いているタイプはどれだと思いますか？

　答えは1K、ワンルームマンションです。その理由は、部屋の広さと賃料の関係にあります。たとえば20㎡の1Kを7万円で貸しているとします。これが40㎡の2LDKになり、広さが2倍になったからといって賃料も2倍の14万円になるとは限りません。

　部屋の大きさが広くなればなるほど、今度は賃料は割安になるのが一般的です。つまり、20㎡の1Kが7万円だとしたら、40㎡の2DKは10万～12万円程度です。このことから、1番初心者向きなのは、効率がよく単価の高い1K、ワンルームマンションだといえるのです。

「1K」「2DK」「3LDK」の具体的な違いは？

　何となく使っている言葉ですが、意外とあやふやなのがこのKやDK、LDKです。Kはキッチン、Dはダイニング、Lはリビングの意味です。3LDKなら部屋が3つと、部屋の他にリビングダイニングキッチンがついているということになります。

　1Kは部屋が1つにキッチンがついていて、2DKは部屋が2つにダイニングキッチンがついていることになります。大きさで分けると「K」は2～4帖、「DK」は4～8帖、「LDK」は8帖以上となります。DKなのかLDKなのか、ちょっと微妙な部屋もありますが、おおよそこんな風に決まっています。

　ちなみにワンルームはひとつの部屋の中にキッチンがついている(キッチンが独立していない)部屋のことです。最近はワンルームよりもキッチンが別になっている1Kが主流になっています。

“大きな額の不動産をローンで購入”ではなく”小さな額の不動産を現金で購入”する！！

　前項でも解説したように、何事も最初は小さく、そして徐々に大きくしていくのが成功する投資家への1番の近道です。そして不動産投資のリスクを限りなく小さくすることです。そのため、最初のステップとしては「小さな額の不動産を現金購入すること」をお勧めします。

　では、不動産投資の失敗事例を挙げてみます。

①入居者が退去した後、次の入居者がなかなか決まらない

②賃料が入らないのでローンが払えない

③ローンが払えなくなったため売却したいが、売却してもローンが残ってしまう。もしくは売却ができない。

　こういった悩みを抱えた投資家は、本当にたくさんいます。ほとんどが、目いっぱいローンを組んで物件を購入した人です。

　では、現金で購入していたらどうでしょうか？

①借主が退去したあと、次の入居者がなかなか決まらない　⇒　少し家賃を下げてみよう、もしくは家賃は下げずに家具付きで貸し出そう

②賃料が入らないのでローンが払えない　⇒　ローンがないから賃料が入らなくても平気(毎月の管理費、修繕積立金は持ち出しになります)

③売却したいが、売却してもローンが残ってしまう　⇒　ローンが無いからじっくりと売却の時期を検討できる

　どうでしょうか？「現金で購入すると、それだけでかなりの失敗要因が無くなります」。これが、初心者に現金購入を勧める大きな理由です。

　「現金を持っている人は良いけど、そんなに貯金が無いから・・・」という人もいると思います。そういう人も大丈夫です。区分所有のマンションなら、都心周辺でも200万円台から物件があります。仲介手数料などの経費を考えても、300万円程度の現金があればリスクの低い不動産投資が始められます。

　300万円も無いという人は、すみません。まずは300万円を貯めるところから始めましょう！目標があると案外すぐに貯まるものです。その間に、じっくりと不動産投資の勉強をすること、そしてインターネットなどで物件収集をしたり、実際に現地に行って物件を見る目を養う練習をしておきましょう。

利回りは”12%以上”の物件を狙う！！

　最後に利回りについてです。ここでいう利回りは表面利回りのことをいいます。

表面利回りは12%以上の物件を狙う

※実質利回りは固定資産税などの経費を引くので2～4%前後小さくなります。

　物件価格が200万円なら、年間の賃料収入が24万円以上ある物件を選びます。物件価格が500万円なら、年間の賃料収入が60万円以上ある物件を選ぶということです。

　では、なぜ12%以上なのでしょうか？

　それは経費や税金をすべて除き、空室などを考慮しても、手元に利益を残しやすい利回りだからです。利回りが5%程度しかないと、空室が続いたり設備の交換をすると赤字になってしまう可能性が高くなります。

　また1棟の建物や戸建住宅だと、12%以上の利回り物件を探すのは、とても厳しいですが、区分所有のマンションなら、物件数が豊富にあるので、意外と簡単に探せます。

　ただし、ここで気をつけなくてはいけないことがあります。それは利回りとリスクの関係です。一言でいうと、「利回りが高いということはリスクが高い」ということです。目先の利回りだけに惑わされてはいけません。実は、ここに大きな罠が隠されている可能性があります。

不動産投資で言う「リスクが高い物件」とは？

　それは、次のような物件のことです。

①一度入居者が出ると、なかなか次の入居者が決まらない

②転売しづらい

③不動産価格や賃料が景気に左右されやすい

　具体的な例で言うと、次のような不動産物件になります。

●築年数が経っている不動産(1981年以前に建てられた不動産)

●一部屋が小さい不動産(1K14㎡など)

●建築基準法上の問題で建て替えの出来ない不動産(たとえば敷地が道路に2メートル以上接していない不動産は無道路地の扱いになり、建て替えはできません)

●賃貸が成り立たないような地域の不動産

●事故物件

　後ほど解説しますが、こういった物件には注意しましょう。

「コインパーキング」「トランクルーム」「貸コンテナ」の投資は儲かるの？

　投資には建物の投資以外にもいろいろあります。コインパーキングなどの駐車場経営、トランクルーム、貸コンテナ、コインロッカー投資というのもあります。どの投資にもいえることですが、絶対に確認しなくてはいけないのは、「その投資の実質利回りは何パーセントですか」ということです。

　たとえば実質利回りが20%なら空室リスクを考えても5年超で元本が回収できます。それ以降はすべて利益になるわけです。これが、実質利回り7%で空室リスクが10%だとすると、資金の回収ができる頃は、トランクルームもコンテナも古くなって使い物にならないかもしれません。

　ここがすごく重要なのですが、最終的に元本も回収できずに、いらない資産だけが残る可能性もあるのです。

　土地を借りて機械式の駐車場を経営する場合も同じです。実質利回り10%だとしても、元本を回収できるのは10年後です。10年後に資金を回収できるころに何が残っていますか？

　土地は借りているので残らないのに、メンテナンスにお金がかかる機械だけが残っている可能性もあるのです。ちなみに機械式駐車場の場合には、15年を過ぎたころから保守点検に多額のお金がかかってきます。機械式駐車場の購入を検討する場合には、必ず「修繕計画表」を作成してみてください。

　シミュレーションしてみると、現物の不動産が残る不動産投資が1番安全な投資だということになります。

「築古戸建(ちくふるこだて)」とは？

　そのほか、「築古戸建」の投資も流行っています。築古戸建は値段が安く、場所のニーズがあるところだと面白いです。将来は更地にして売却してもよし、建て替えてもよしといった出口戦略が複数見込めるからです。

　また戸建の場合は、駅からの距離をあまり考慮しなくてもファミリーが入居するので長く借りてくれる可能性も高いです。ただし戸建は入居者が退去したあとのリフォーム費用に多額のお金がかかるなど、物件を選ぶ際の注意点がマンションよりもたくさんあるので、ある程度投資に慣れてから挑戦するのがお勧めです。

「地震対策」のために”物件”は全国各地に分散させた方がいいのか！？

　地震対策のためや高い利回りを狙って、住んだことも行ったこともない遠くの地方に、不動産会社に勧められるまま物件を購入する人がいます。何かあっても遠くて行けないということになってしまうので、初心者は手の届く範囲内(電車でも2時間以内)で検討するようにしましょう。

余分な”経費”を削減して”キャッシュ”を残す方法

賃貸経営の”基本”を覚える！！

　ここでは前項でも解説したような、理想の物件を実際に購入したあとの運営について見ていきます。

　いくら理想の物件を購入できても、毎月のキャッシュが手元に残らないと勝ち組大家さんとは言えません。まずは、賃貸経営の基本を覚えてください。

賃貸経営の基本：家賃収入－経費＝手取り収入

　この手取り収入を増やすことが、不動産投資を成功させるためには必要です。手取り収入を増やすには次の2つの方法があります。

●経費を削減する

●家賃を上げる、もしくは空室をつくらない

余分な”経費”を削減する方法

　ここでは、不動産投資の初心者が「区分所有マンション」を購入して、しっかり利益を生み出していくことを想定しているので、区分所有マンションの経費削減を中心に説明していきます。

　ここで区分所有マンションの経費について、もう一度おさらいしておきましょう。区分所有マンションの経費は、次の5つでした。

①管理費

②修繕積立金

③固定資産税、都市計画税

④不動産会社(管理会社)に支払うPMフィー

⑤保険料

　基本的に、区分所有マンションは経費削減ができる項目が少なく、上記の「経費の中で削減できる項目は、”④不動産会社に支払うPMフィー”と”⑤保険料”の2つだけ」です。前項でも説明したように「自主管理」という方法もあります。

　しかし、サラリーマン大家さんの場合、自主管理は負担が大きく現実的ではないかもしれません。

不動産会社(管理会社)に支払う”PMフィー”はどのようにして削減するのか？

　PMフィーは、お願いする管理会社(不動産会社)によって金額が違います。普通は「入居者が毎月管理会社に振り込む家賃や管理費の総額の3～5%をPMフィーとして支払います」が、「一部屋いくら」という仕組みにしている管理会社もあります。

　安かろう悪かろうではダメですが、「管理会社を変える事でPMフィーを削減することができます」。

　「物件を購入した不動産会社にそのまま管理をお願いする」というパターンもよくあります。この場合には購入とセットなので交渉によりPMフィーを安くしてもらえることもあります。また売主の不動産会社が管理している物件だと、貸主が変わるときに生じる煩雑な作業もスムーズにいくというメリットもあります。

　大事なことなので、ここで簡単に「管理会社の変更の時期」についてまとめておきます。

管理会社を変更する”一番良いタイミング”はいつ？

　管理会社を変更するタイミングは、次の2つがあります。

①購入予定の物件にすでに入居者がついていて、その状態で買う場合

②入居者がいない空室の状態で買う場合

①購入者の予定の物件にすでに入居者がついていて、その状態で買う場合

　契約時にすでに入居者が住んでいること、つまり「マンション所有者が、入居者がついたままの状態で、その物件を売却することを”オーナーチェンジ”」といいます。

　オーナーチェンジの場合は、契約後の引き継ぎがスムーズにいくことを優先したいので、「契約後数ヶ月間は管理会社を変えない」ようにします。その後、もしその管理会社のサービスに不満を感じるようであれば、より安くてサービスの良い会社に変えるようにします。

②入居者がいない空室の状態で買う場合

　購入しようとしている物件が、現在空室で入居者を募集している状態なら、購入段階で管理会社を変える事も可能です。

　ただし、管理会社を無理に変えなくてはいけないということはないので、初めての物件の場合、今の管理会社と親しくしながら、管理会社がどういうものか勉強しても良いでしょう。

管理会社を選ぶ際の”ポイント”

　では管理会社を変えるにしてもどんな管理会社を選べば良いのでしょうか？いくらPMフィーが安くても、安かろう悪かろうでは本末転倒です。前項の「PMフィー」で管理会社の仕事内容を説明しましたが、これらの仕事をきちんとしてくれて、なおかつPMフィーが安いところを選ぶ必要があります。

　インターネットで「賃貸管理　××(物件の所在地)」と検索するとたくさんの管理会社が出てくるので、比較してみましょう。

　管理会社を選ぶ際のチェックポイントを挙げると以下のようになります。

■管理会社を選ぶ際のチェックポイント

チェックポイント①：その会社が購入した物件の地域に強いか？

⇒管理会社のサイトを見ると、「対応地域」として管理できる地域が掲載されているので、物件の所在する地域が対応地域に含まれている管理会社を選ぶ

チェックポイント②：空室になったら、すぐに新しい賃借人をつける集客力があるか？

⇒大手広告サイトでの物件情報の掲載や、入居者募集看板の設置などで速やかに入居者斡旋をしてくれる会社であるかどうか。実際に広告を見てみて、どんな募集方法をしているのかをチェックする

チェックポイント③：問い合わせをしたときの社員の対応は誠実か？スピード感はあるか？

⇒実際に電話をしたり、できれば会社を訪問してどんな対応をするのかをチェックする

管理会社を選ぶ際の”注意点”

　1Kの区分所有マンションは賃料が安いので、必然的にPMフィーも安くなります。たとえば6万円の家賃のPMフィーは、3%なら1,800円、5%でも3,000円です。管理会社によってはまとまった数がないと管理を受けてくれないところもあります。

　投資物件を2戸、3戸と戸数を増やしていくと、管理会社も「ぜひ、うちに！」と対応が変わってきます。その場合は規模の原理で、PMフィーの料率も低くなることがあります。今回もし、「1戸だけだとうちでは受けられない」と断られたとしても、いい管理会社を見つけておくことは将来につながります。

　所有戸数が増えた将来のためにも、ぜひ挑戦しておいてください。もちろん、「購入した時点での管理会社が良い会社であれば、そのまま管理をお願いするのが1番スムーズ」です。

「管理会社」と「客づけ業者」の違いとは？

　これまで「管理会社」という言葉を多く使用してきましたが、「管理会社」のほかに、「客付け業者」と呼ばれる会社もあります。この2つはどこが違うのでしょうか？なお、「管理会社は”元づけ業者”と呼ばれる」こともあります。

　「管理会社は、入居者募集から契約書の作成、賃料徴収業務、入居後のクレーム処理まですべてを行う不動産会社」のことです。

　一方、「客づけ業者は賃貸管理をしないで、お客様に賃貸物件を紹介して、成約したらもらえる”仲介手数料”だけを収益としている不動産会社」のことです。

　管理会社は自分のところだけではなかなか入居者を決められないので、通常は客づけ業者に手伝ってもらいます。

　手数料収入だけを収益源としている客づけ業者にがんばってもらうためには、入居者からもらえる仲介手数料のほかに、「広告企画料」などの名目で、さらに1ヵ月分ぐらい余分に出す事が最も効果的です。でも管理会社の収入が減ってしまうので、それをしたがらない管理会社が多いです。

不動産会社が受け取る「仲介手数料」「広告企画料」とは？

　賃貸借契約の場合は、宅建業法上、不動産会社が受け取ることのできる仲介手数料は賃料の1ヵ月分までとなります。毎月の賃料がたとえば10万円のときの仲介手数料の上限額は10万円(プラス消費税)です。

　不動産会社が貸主と借主の双方から仲介手数料を受け取る場合、貸主から半月分の手数料を受け取るなら、借主から受け取ることのできる手数料は半月分が上限となります。

　実際は、借主から1ヵ月分の仲介手数料を、貸主から「広告企画料」などの名目で別途1ヵ月分もらって、客づけ業者と分けるパターンが多いです。

“良い管理会社”を探すのはどうすれば良いか！？

　経費削減の観点からすると、仲介手数料を取らない「自分のところは毎月のPMフィーだけで良いですよというスタンスの会社が良い管理会社」だといえます。ではそういう会社はどうやって見つけられるのでしょうか？

　実際のところは、「”口コミ”や”紹介”で見つけるのが一番確実」です。どこで「口コミ」や「紹介」の情報を得ることができるのかというと、それは「大家さんのコミュニティに入る」ことです。

　最近は個人投資家の増加とともに、大家さん同士の勉強会やイベントがものすごく増えています。そういう会に出席してぜひ情報を集めましょう！特に自分の住む地域や物件の所在する地域の会に入るのが良いですね。

　たとえばFacebook(フェイスブック)には次のようなコミュニティをはじめ、他にもたくさんの不動産投資のグループがあります。

●築古不動産再生クラブ

●最近の不動産投資ってどうよ

●極上のスイーツで不動産を語る会

　自分にあったグループを探して先輩大家さんから生の情報を得てください。

収入が入る期間を増やして(空室期間をなくして)手元に”キャッシュ”を残す方法

“空室”をつくらないようにするためのポイント！！

　次に毎月のキャッシュを安定したものにする、または増やすためには、「空室をつくらない」または「今の家賃を上げる」ことが必要です。

　「今のこの時代に家賃を上げたり空室をつくらない方法があるの？」という声が聞こえてきそうです。はい、大丈夫です！勝ち組大家さんはみんな家賃を上げたり空室をつくらない工夫をしています。今からそのノウハウをお伝えします。

“できるだけ長く”入居してもらえる工夫をする

　空室をつくらないためには、「今の入居者にできるだけ長く入居してもらうこと」です。そのためには入居者がいつまでも住んでいたい環境をつくってあげれば良いのです。

　入居者が不満に感じることというのは、大きく次の2点です。

①設備が老朽化している

②管理会社がクレームにすぐに対応してくれない

　入居者がこういった不満を抱えていたら大変です。「年に1度くらいは入居者にはがきを出して、現在困っていることはないか、管理会社の対応は適切かといったアンケートを実施するのが効果的」です。

　もし管理会社がクレームにすぐに対応してくれないようだったら、そのことを管理会社に伝えて改善してもらいましょう。

　アンケートのやり方として、入居者の誕生日を「入居申込書」で把握しておいて、バースデープレゼントとともに「満足度チェック表」を送るのも良いでしょう。その際設備が老朽化している場合は、早めの交換も考える必要があります。

　ほかにも、面白いサービスとしては「お掃除サービスを年に1回プレゼントする」ということをしている大家さんもいます。1Kタイプは独身者が住む場合がほとんどですから、お風呂やトイレ、台所などの水回りの掃除を無料でサービスしてあげるのです。このサービスをすることで、部屋の状況把握と維持管理もできます。

更新してくれた入居者には「特典」を用意する

　更新時に更新してくれた入居者には、有名どころのスイーツのプレゼントや商品券のプレゼントをしている大家さんもいます。「うちの大家さんって、すごく良い人なんだ」と入居者に思ってもらえる大家さんになれれば、長く住み続けてもらえます。

“家賃”を上げる際のポイント！！

　入居者がいくら部屋が気に入って出たくないと思っても、転勤や結婚などで部屋が空いてしまうことはいくらでもあります。そんな時は、できるだけ早く次の入居者を決めなければなりません。そしてこのときは、家賃を上げるチャンスでもあります。

　平成バブルの頃は賃料も右肩上がりに上昇しましたが、ここ20年近く日本経済はデフレが続いて給料も上がっていないので、賃料ももちろん上がっていません。そのため賃料を下げる、敷金礼金を取らない、フリーレントといったサービスをつけても入居者が決まらない部屋も多くあります。

　ちなみにフリーレントとは、一定期間賃料がかからないサービスです。たとえば、フリーレント1ヵ月というのは、賃料が1ヵ月無料ということです。こういった環境の中で賃料を上げるには、どうしたら良いのでしょうか？

部屋の内装を少しだけ”豪華”に変える

　内装に工夫をすることです。リフォームのように大げさなものではなくても、「ここを直すと見栄えがする！」というキーとなる場所をいじるようにします。ちょっと改修することで費用の何倍も高級感が出る部屋になります。

①コンセントカバーで”オシャレ感”を出す

　そのひとつが「コンセントカバー」です。ネットショップなら500円も出せばオシャレなコンセントカバーが手に入ります。コンセントカバーを変えるだけで、部屋の印象が変わります。自分で少しDIYして見てもいいですが、時間がない人は業者に頼んでみましょう。

②照明器具を取り替えて明るく”高級感”を出す

　照明器具も少し豪華なものをつけてみましょう。1万～2万円前後で部屋の中がぐっと高級に、そして明るくなります。

③キッチンの水栓で”清潔感”を出す

　コンセントカバーと照明器具を変えるだけでもほかの賃貸物件よりも有利になります。さらに余裕があれば水回りにも手を加えてみましょう。キッチンの水栓であれば、1万円程度で「シングルレバー」に交換できます。

　流し台や洗面台を高級なものに交換する必要はありませんが、水栓を新しいものに取り換えるだけで清潔感が増して見えます。

④玄関に大き目の鏡を設置して”便利感”を出す

　女性が入ることを希望している場合は、玄関にお洒落な鏡を取りつけてみてはどうでしょうか。これも1万円台から購入できます。

「単身者」をターゲットにする場合は”家具付き”だと入居率が高まる！！

　単身者は、家具や電化製品がついていると初期費用がかからないのでとても助かります。ある大家さんは、テレビとテレビを置くサイドボードつきで募集した結果、以前の賃料よりも高く、しかもすぐに入居者が決まりました。

　この大家さんは、「2年以上住んでくれた人にはこのサイドボードをプレゼントします」という募集の仕方をしていました。

「広告企画料」を使って入居者を募集する

　そしてもうひとつ、最後の手段かつ最も効果的な方法は、広告企画料を不動産会社に支払うことです。前項で解説した簡単なリフォーム作戦を試してみても決まらない場合は、客づけ業者にがんばってもらう必要があります。

　そのために、広告企画料を支払うことはかなり効果があります。管理会社を通して広告企画料を支払うことを伝えてもらいましょう。

メニュー