「不動産投資」って何？失敗しない物件選び方から買付・契約・管理・売却の仕方まで。”ミドルリスク・ミドルリターン”で得られる不労所得！！
不動産投資の最大の魅力は何もしなくても”固定収入”を得られること
先日、某経済番組である夫婦の特集が組まれていました。
「私たち夫婦も40代に突入したので、これからは老後に備えて不動産投資をはじめようと思います。年金も当てにならないし、毎月少しでも不動産収入があれば心強いです。どんな不動産を選んだら良いでしょうか？不動産のこと、まったくわからないもので・・・」
Aさん夫婦は共働きで小学生の女の子が一人います。子供にもまだまだお金がかかるし、自分たちの老後も心配。そんなとき知り合いが不動産投資をしているという話を聞きました。給料以外に毎月決まった額の収入が入る不動産投資。とっても魅力的に思えたのですが、何から勉強していいかわからない。
どんなことに気をつければいいの？何にも知らないと騙されないかしら・・・不安と期待が交差した状態でさまざまなインタビューに答えていました。
毎月、何もしなくても賃料という固定収入を生んでくれる魅力
●老後の生活資金にしたい
●結婚や出産で仕事を辞めても、定期収入やお小遣いがほしい
●もう少しゆとりのある生活がしたい
●仕事を辞めて子どもとの時間を大切にしたい
●「大家さん」という響きが素敵
●働いている会社がつぶれても生活費は必要
こういうニーズに応えてくれる方法のひとつが、不動産投資です。
収入源が会社の給料だけではなく複数から入ってくるとしたら、嬉しくないですか？たとえば、事情があって会社を辞めたとします。そんなとき、次の仕事先がなかなか決まらなかったら不安ですよね。でも、次のような収入源を持っていたらどうですか？
●不動産収入がある
●副業の収入がある
こういった副収入があれば、いざというときには安心感につながります。また、次のような現金化できる金融商品を持っている場合も安心感につながります。
●株を持っているので、現金化できる
●投資信託を積み立てているので、現金化できる
●純金積立をしているので、現金化できる
副収入や金融商品を持っていれば、収入源のひとつである「会社のお給料」が一時的に入ってこなくなても、急いで気に入らない会社に就職することなく、じっくりと次の職場を見つけることができます。
そう考えると、会社も取引先のひとつとみなすことができます。会社を「大きなお金が毎月入る取引先」と考えれば、ありがたく感じることができて、仕事のストレスも溜まりませんね。
「今月はここから収入が入らなくても大丈夫、こっちの収入があるから」このような人生はどうでしょうか？毎日が豊かで楽しいものになるはずです。
“知らない”から「危険(リスク)」を感じる！！
不動産投資は株式などほかの投資と比べても、決してリスクの高い投資ではありません。こう書くと、次のような質問がたくさん飛んできそうです。
「不動産投資で失敗して借金地獄になった人を知っています」
「空室が続いて賃料が入らないとどうなるんですか？」
「今後日本の人口は減るのに、不動産は供給過剰で余りませんか？」
確かに、中には不動産投資で失敗し破産した人もいます。また昔と違って右肩上がりで賃料が上昇する時代は終わりました。 でも大丈夫です！ここからしっかりと学び、学んだことを実践すれば、決して借金地獄になることも、入居者が決まらなくて困るということもありません。
リスクによって投資を分けるという考え方を持つ！！
“リスク”と”リターン”のバランスが抜群に良いのが「不動産投資」
不動産投資はほかの投資と比べても、抜群にリスクとリターンのバランスが良い商品です。
投資の代表例として、株やFXがあります。そのほか、お金を増やす手段としては銀行預金などの定期預金もあります。これらをリスクと、それによって得られる利益(リターン)に分けると次のようになります。
“ローリスク・ローリターン”の投資とは？
元本が減らないので、リスクはないけれど見返りもほとんどない。安全なものです。預貯金や定期預金、国債などがこれにあてはまります。
銀行に定期預金をしておけば、金利が8%もつくという時代がありました。現在はどうでしょう？ほとんど金利がつかない状況がすでに何十年と続いています。今後も金利が上がる兆しはほぼ見えません。
例えば、銀行に400万円の定期預金をしたとします。金利は1年間預けて年0.2%つきます。1年後、どれくらいの利益になると思いますか？
元本：400万円
金利：400万円×0.2%＝8,000円
元本は保証されていますが、1年間預けても何とたったの8,000円しかお金は増えないのです。
“ハイリスク・ハイリターン”の投資とは？
リスクが高く、投資した資金が返ってこない可能性もあるけれど、うまくいったら大きな利益となる、いわゆる一般的な「投資」のイメージに近い商品です。FXや先物取引、株式投資がこれにあてはまります。この中で、最もリスクが高くリターンが大きいのが、外国の通貨を売買して利益を出すFXです。
FXはレバレッジを掛けることができるので、少ない資金を担保にしてその何倍もの金額(最高25倍)の投資をすることができます。
例えば、FX会社に証拠金として50万円を預けたとします。1ドル100円で10万ドル購入しようとすると、手数料は別にして100円×10万ドル＝1,000万円が必要になります。レバレッジを20倍にすれば、証拠金が50万円で大丈夫です。
1ドルが101円に値上がりした場合：1円×10万ドル＝10万円
外国為替が1日で1円動くことは普通にあります。ドルの価格が思った方向に動けば大きな利益となります。
1ドルが99円に値下がりした場合：1円×10万ドル＝10万円
一瞬で10万円の損失となる可能性もあるのです。元本50万円の手前で強制ロスカットされますから、元本以上にマイナスになる心配はほとんどありませんが、元本の50万円が短期間で消えることもあります。
FXをはじめとしたハイリスク・ハイリターンの投資商品は、うまくいけば大きく儲かりますが、一瞬ですべてななくなるリスクもあるのです。
“ミドルリスク・ミドルリターン”の投資とは？
リスクは中程度で、元本は保証されませんが、投資した資金が一瞬で消えるようなことがなく、投資がうまくいった場合にはある程度の利益となる投資商品のことです。不動産投資、上場REIT、金投資などがこれにあたります。
不動産投資のリスクには、①物件の減失、毀損、②物件選びの失敗による空室、賃料の下落、③賃借人選びの失敗による賃料の未払いの3つがあります。これらのリスクは回避する方法さえ知っていれば、低下させることもできるリスクです。これがミドルリスクといわれるゆえんです。
例えば、不動産の購入価格は650万円で、毎月5万円の家賃収入が入るとします。経費を引いて、毎月、どれくらいの純利益になると思いますか？
この場合、年間で60万円の家賃収入が入ってくることになります。しかし残念ながら、60万円すべてが収入になるわけではありません。ここから経費を引かなくてはなりません。マンションだったら、修繕積立金、管理費、固定資産税や都市計画税、火災保険料などがあります。
ほかにも、家賃の徴収やクレームの対応なども不動産会社に頼んでいたら、別途PMフィーが5%程度かかります。そうすると、地域や物件の戸数、広さによっても多少左右されますが、これらの経費として別途、収入の約25～35%かかります。
株やFXのようにわずかな手数料ではないので、試算するときには経費を考えるようにします。では、「経費率：家賃収入に対する経費の割合」を25%として月間収益を計算してみましょう。
1年間の家賃収入：5万円×12ヶ月＝60万円
経費：60万円×30%＝18万円
年間収益：60万円-18万円＝42万円
月間収益：42万円÷12ヶ月＝3万5,000円
大まかに、650万円の投資資金に対して経費を差し引いても年間42万円の利益が入ってくることがわかります。FXのように大きな利益にはなりませんが、650万円預けて1年で1万2,000円(※金利が0.2%の場合)の金利しかつかい銀行預金に比べれば、格段に儲かる投資なのです。
不動産投資がほかの金融商品に比べて、リスクとリターンのバランスが取れているという意味がわかったでしょうか。
不動産の「価格」の決まり方
誰が不動産価格を決めているのか！？
不動産投資がリスクとリターンのバランスが抜群にすぐれた投資商品であることがわかりました。では、その不動産の価格は誰が決めているのでしょうか？
意外かもしれませんが、「不動産の価格を決めるのは売主」です。もちろんその前段階として、不動産会社に相談しますが、売主がこの価格なら売りたいと思う値段が不動産の価格になります。
■投資用マンションの価格か決まるまでのプロセス
まず、不動産を売りたい人(Aさん)がいます。Aさんは自分が投資用で持っているワンルームマンションがどれくらいの価格で売却できるか、不動産会社に問い合わせをします。
不動産会社の担当者はAさんの不動産を見て、次の手順で査定をしていきます。
①同じマンション内の違う部屋がどれくらいの価格で売却できたかを「レインズ」で調べる
※レインズとは・・・国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営しているコンピュータ・ネットワークシステムの名称。指定流通機構の会員不動産会社が不動産情報を受け取ったり情報提供を行うシステムで、会員間での情報交換がリアルタイムで行われている。レインズは残念ながら不動産業者以外の一般の人は見る事ができない。
②Aさんの部屋がどれくらいの賃料で貸せるかを調べる
なぜなら、投資用不動産の場合、投資家は利回りがどれくらいかを購入の判断基準にするからです。利回りというのは、年間の賃料を購入価格で割ったもの(利回り＝年間の賃料÷購入価格)です。
③マンションの立地や駅からの距離、築年数、駅の人気度なども調べる
ワンルームマンションの場合は特にそうですが、次の4つの条件によって不動産価格は大きく違ってきます。
①そのマンションがどういう立地に建っていて、周辺の環境がどうか？
②駅からの距離は何分か？
③築年数はどれくらいか？新しいのか古いのか？
④駅に急行は止まるのか？違う路線が乗り入れているか？
■売主の決めた不動産価格で”売却”できるとは限らない！
ここまでの手順を踏んで、不動産業者の担当者は依頼者のマンションの価格を査定します。ただし、価格がこれで決まるというわけではありません。その査定額を、売主が「安すぎる！」といった理由で気に入らない時は断ってくるからです。
もしくは複数の不動産業者に頼んで1番高く査定してくれた会社に依頼することもあります。結局最後は売主の判断で売り出し価格が決まることになるのです。 ただし、その価格で売れるかどうかは別です。高すぎる価格だといつまで経っても誰も買いたがらず、結局は値段を下げることになってしまうからです。
「不動産価格を決めるのは”売主”ですが、最終的な売却価格は”市場”が決めること」になるのです。
「不動産物件」の見つけ方
ところで、不動産は誰からどこで買うのでしょうか？デパートやスーパーには残念ながら不動産は売っていません。実は誰からどこで買うかは、新築物件か中古物件かによって異なります。
■”新築物件”の見つけ方
新築マンションや新築建売住宅の場合は、マンションや建売住宅を建築した売主(デベロッパー)から購入することになります。もしくは、売主の物件を不動産会社が代わりに販売する(代理)こともあります。
では、その新築物件の情報はどこから得るのかというと、売主や販売代理会社が新聞の折り込みチラシやテレビCM、インターネット広告などで宣伝することが多いので、そういったものから見つけます。
チラシや広告の問い合わせ先に連絡をして、実際購入することになったら、売主や代理人の会社で契約をするという手順になります。 ちなみに売主や販売代理会社から直接購入する場合は、不動産の仲介手数料はかかりません。仲介手数料がかからない分、お得です。
■”中古物件”の見つけ方
中古のマンションや中古の戸建住宅の場合は、基本的には売主と買主をつなぐ仲介会社から購入することになります。この場合の買主は、インターネット、店舗の張り紙、ちらし、不動産会社からの紹介などで物件を探し、購入することになります。
「買主が仲介物件を購入する際は、物件費用とは別に仲介手数料を支払う」ことになります。中古物件でも不動産会社が所有している物件を購入する場合には、仲介手数料がかかりません。
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［最終更新日］2016/06/27
